{"id":2547,"date":"2022-03-23T18:37:50","date_gmt":"2022-03-23T21:37:50","guid":{"rendered":"https:\/\/radarexecutivo.com.br\/revista\/?p=2547"},"modified":"2022-07-05T15:18:24","modified_gmt":"2022-07-05T18:18:24","slug":"riscos-nas-negociacoes-imobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/radarexecutivo.com.br\/revista\/2022\/03\/23\/riscos-nas-negociacoes-imobiliarias\/","title":{"rendered":"RISCOS NAS NEGOCIA\u00c7\u00d5ES IMOBILI\u00c1RIAS"},"content":{"rendered":"

O mercado imobili\u00e1rio sempre aquecido seja pelas aquisi\u00e7\u00f5es para empreendimentos imobili\u00e1rios, seja pela compra de im\u00f3veis rurais ou para aqueles que t\u00eam o sonho da casa pr\u00f3pria. A verdade \u00e9 que a compra de um im\u00f3vel envolve muitas expectativas e exige muitos cuidados. N\u00e3o se engane, o momento da compra de um im\u00f3vel, al\u00e9m de ser cansativo e burocr\u00e1tico, pode ser perigoso se voc\u00ea n\u00e3o se cercar de todas as informa\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias. Este artigo trata sobre como minimizar os riscos nas negocia\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n

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FA\u00c7A A SUA INSCRI\u00c7\u00c3O NO CURSO O C\u00d3DIGO SECRETO DA VENDA<\/a><\/h4>\n<\/blockquote>\n

Os procedimentos de praxe podem n\u00e3o ser suficientes para dar seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0s partes contratantes e para reduzir os riscos nas negocia\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, uma vez que at\u00e9 mesmo a validade do neg\u00f3cio pode sofrer reflexos em raz\u00e3o de circunst\u00e2ncias somente verific\u00e1veis atrav\u00e9s de uma an\u00e1lise mais detida e profunda. A seguran\u00e7a jur\u00eddica na aquisi\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, como em qualquer outro contrato, nasce no que chamamos de fase pr\u00e9-contratual, este \u00e9 o momento em que se iniciam as tratativas para uma negocia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n

Os procedimentos de praxe podem n\u00e3o ser suficientes para dar seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0s partes contratantes e para reduzir os riscos nas negocia\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias<\/p><\/blockquote>\n

A Due Diligence Imobili\u00e1ria \u00e9 essa ferramenta, e significa fazer uma checagem pr\u00e9via antes da negocia\u00e7\u00e3o ser fechada para reduzir os riscos das negocia\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. Essa palavra ficou muito conhecida no meio empresarial com as opera\u00e7\u00f5es de fus\u00f5es e aquisi\u00e7\u00f5es de grandes empresas onde esse procedimento \u00e9 muito comum e algumas vezes exigido por lei. Assim, a Due Diligence Imobili\u00e1ria teve a sua origem atrelada ao direito empresarial, j\u00e1 que \u00e9 muito comum no ambiente de neg\u00f3cios a realiza\u00e7\u00e3o de uma an\u00e1lise pr\u00e9via mais profunda antes de se fechar qualquer negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

\"FA\u00c7A<\/p>\n

A Due Diligence Imobili\u00e1ria \u00e9 uma esp\u00e9cie de auditoria elaborada por um advogado especializado em direito imobili\u00e1rio, onde s\u00e3o buscadas diversas informa\u00e7\u00f5es para embasar um posicionamento sobre a viabilidade de determinada negocia\u00e7\u00e3o, apontando como reduzir os riscos nas negocia\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e as eventuais sa\u00eddas para os problemas identificados. O profissional que realiza a Due Diligence elabora um dossi\u00ea com todas as informa\u00e7\u00f5es importantes da negocia\u00e7\u00e3o. A Due Diligence vai mais a fundo na documenta\u00e7\u00e3o, ela vai al\u00e9m da simples an\u00e1lise de certid\u00f5es do im\u00f3vel e do vendedor, diminuindo ainda mais o risco da opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n

A Due Diligence Imobili\u00e1ria \u00e9 uma esp\u00e9cie de auditoria elaborada por um advogado especializado em direito imobili\u00e1rio<\/p><\/blockquote>\n

H\u00e1 diversos exemplos em que a Due Diligence identificou problemas que salvou o futuro comprador de s\u00e9rios preju\u00edzos. Dentre eles, cito uma situa\u00e7\u00e3o em que uma incorporadora faria um loteamento e foi identificado que no terreno havia uma autoriza\u00e7\u00e3o de extra\u00e7\u00e3o mineral do subsolo. Em outra situa\u00e7\u00e3o, a Due Diligence identificou que no im\u00f3vel que seria adquirido n\u00e3o poderia haver constru\u00e7\u00e3o superior a tr\u00eas andares. Em outro caso, foi identificado que o vendedor se apresentou como solteiro, e ap\u00f3s a conclus\u00e3o verificou-se que na verdade o vendedor vivia em uni\u00e3o est\u00e1vel, e nesta situa\u00e7\u00e3o, precisava da anu\u00eancia da companheira.<\/p>\n

\"FA\u00c7A<\/p>\n

Todas essas situa\u00e7\u00f5es s\u00e3o exemplos da import\u00e2ncia de se realizar uma Due Diligence, ou seja, esse procedimento, al\u00e9m de detectar situa\u00e7\u00f5es que impedem a negocia\u00e7\u00e3o, analisa os obst\u00e1culos, identifica os problemas com anteced\u00eancia e indica as poss\u00edveis solu\u00e7\u00f5es. Agora, n\u00e3o pense que a Due Diligence \u00e9 uma ferramenta que tem como objetivo inviabilizar a negocia\u00e7\u00e3o que est\u00e1 em andamento, muito pelo contr\u00e1rio, a sua fun\u00e7\u00e3o principal \u00e9 reduzir os riscos do neg\u00f3cio trazendo maior seguran\u00e7a para o comprador.<\/p>\n

A Due Diligence Imobili\u00e1ria, al\u00e9m de detectar situa\u00e7\u00f5es que impedem a negocia\u00e7\u00e3o,\u00a0 identifica os problemas com anteced\u00eancia e indica as poss\u00edveis solu\u00e7\u00f5es<\/p><\/blockquote>\n

Como relatado acima, o procedimento se trata de uma dilig\u00eancia pr\u00e9via. Isso significa que a Due deve ser realizada antes da aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Importante destacar que o procedimento \u00e9 muito r\u00e1pido, haja vista, as diversas ferramentas tecnol\u00f3gicas de busca e valida\u00e7\u00e3o de informa\u00e7\u00f5es dispon\u00edveis no mercado. Em geral, s\u00e3o necess\u00e1rios os seguintes documentos e informa\u00e7\u00f5es caso o vendedor seja uma pessoa f\u00edsica: Carteira de identidade, CPF; se casado ou separado, certid\u00e3o de casamento atualizada dentro do prazo de validade de 30 dias; se solteiro, certid\u00e3o de nascimento atualizada e comprovante de resid\u00eancia. Caso for solteiro \u00e9 muito importante aprofundar a pesquisa no sentido de analisar a possibilidade de viver em uni\u00e3o est\u00e1vel.<\/p>\n

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FA\u00c7A A SUA INSCRI\u00c7\u00c3O NO CURSO O C\u00d3DIGO SECRETO DA VENDA<\/a><\/h4>\n<\/blockquote>\n

\u00c9 preciso fazer tamb\u00e9m uma an\u00e1lise da situa\u00e7\u00e3o financeira do vendedor, emitir certid\u00f5es dos Cart\u00f3rios de Protestos da Comarca onde reside; certid\u00f5es de d\u00e9bitos Municipal da sua resid\u00eancia, Estadual e Federal; certid\u00f5es de a\u00e7\u00f5es judiciais perante as esferas c\u00edvel e federal; certid\u00f5es da Procuradoria da Fazenda Nacional e da Procuradoria da Fazenda Estadual, informando a exist\u00eancia ou n\u00e3o d\u00e9bitos inscritos em d\u00edvida ativa; certid\u00f5es de a\u00e7\u00f5es e de d\u00e9bitos perante a Justi\u00e7a do Trabalho da Comarca onde reside; certid\u00e3o de distribui\u00e7\u00e3o de a\u00e7\u00f5es Foro C\u00edvel tais como: c\u00edvel, execu\u00e7\u00e3o fiscal, execu\u00e7\u00e3o patrimonial, fam\u00edlia, insolv\u00eancia civil, criminal e fal\u00eancia\/concorda.<\/p>\n

Importante destacar que o procedimento \u00e9 muito r\u00e1pido, haja vista, as diversas ferramentas tecnol\u00f3gicas de busca e valida\u00e7\u00e3o de informa\u00e7\u00f5es dispon\u00edveis no mercado<\/p><\/blockquote>\n

Se o vendedor for pessoa jur\u00eddica: Al\u00e9m de todos os documentos acima citados em nome da pessoa jur\u00eddica, tamb\u00e9m \u00e9 realizada uma pesquisa em nome dos aos s\u00f3cios da vendedora; Ademais, s\u00e3o necess\u00e1rio o envio do cart\u00e3o CNPJ; Contrato Social e \u00faltima Altera\u00e7\u00e3o; certid\u00e3o simplificada da Junta Comercial dentro do prazo de validade de 30 dias, certid\u00e3o Estadual, informando a (in)exist\u00eancia de d\u00e9bito ou multas; certid\u00f5es de a\u00e7\u00f5es e de d\u00e9bitos perante a Justi\u00e7a do Trabalho da Comarca onde est\u00e1 registrada a sede da empresa; certid\u00e3o dos Cart\u00f3rios de Protestos da Comarca onde est\u00e1 registrada a sede da empresa e; certid\u00e3o de d\u00e9bito perante o INSS.<\/p>\n

\"FA\u00c7A<\/p>\n

Com rela\u00e7\u00e3o aos documentos do im\u00f3vel s\u00e3o necess\u00e1rios: certid\u00e3o da matr\u00edcula do im\u00f3vel perante o Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis competente dentro da validade: 30 dias; certid\u00f5es de \u00f4nus e de a\u00e7\u00f5es reais, pessoais e reipersecut\u00f3rias sobre o im\u00f3vel; certid\u00e3o de d\u00e9bito municipal; declara\u00e7\u00e3o de d\u00e9bito condominial; \u00faltimo carn\u00ea IPTU e comprovante do respectivo pagamento. Essa documenta\u00e7\u00e3o \u00e9 para im\u00f3vel urbano, caso seja rural precisa de v\u00e1rios outros documentos, inclusive verifica\u00e7\u00e3o de pesquisa de processo miner\u00e1rio.<\/p>\n

Nas quest\u00f5es ambientais a responsabilidade por eventual repara\u00e7\u00e3o do dano imposta pelo \u00f3rg\u00e3o ambiental \u00e9 transferida para quem assume a propriedade do im\u00f3vel<\/p><\/blockquote>\n

Esses exemplos de busca de certid\u00f5es s\u00e3o b\u00e1sicos para qualquer negocia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Agora, caso a aquisi\u00e7\u00e3o seja para empreendimentos imobili\u00e1rios ou para aquisi\u00e7\u00e3o de propriedades rurais que ir\u00e3o desenvolver atividade agr\u00edcola, as pesquisas s\u00e3o mais extensas e complexas. Na hip\u00f3tese de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural voltada para explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica de lavoura, pecu\u00e1ria etc. al\u00e9m de toda documenta\u00e7\u00e3o j\u00e1 citada, recomenda-se obter a pr\u00e9via comprova\u00e7\u00e3o do potencial produtivo do solo, o que pode ser feito mediante laudo t\u00e9cnico elaborado por engenheiro agr\u00f4nomo ou outro profissional competente, se o im\u00f3vel est\u00e1 georreferenciado e outras situa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

\"FA\u00c7A<\/p>\n

Relativamente \u00e0s quest\u00f5es ambientais, \u00e9 importante ter ci\u00eancia que a responsabilidade por eventual repara\u00e7\u00e3o do dano ou penalidade pecuni\u00e1ria imposta pelo \u00f3rg\u00e3o ambiental competente \u00e9 transferida para quem assume a propriedade, ressalvado o direito de buscar o ressarcimento dos preju\u00edzos junto ao vendedor, caso assim tenha sido ajustado no contrato que formalizar a aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

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FA\u00c7A A SUA INSCRI\u00c7\u00c3O NO CURSO O C\u00d3DIGO SECRETO DA VENDA<\/a><\/h4>\n<\/blockquote>\n

Outra quest\u00e3o de extrema import\u00e2ncia \u00e9 a averigua\u00e7\u00e3o de eventuais contratos de arrendamento em vigor, pois nesses casos \u00e9 necess\u00e1rio obter-se a ren\u00fancia do arrendat\u00e1rio ao direito de prefer\u00eancia na aquisi\u00e7\u00e3o da \u00e1rea. A verifica\u00e7\u00e3o da exist\u00eancia de comodat\u00e1rios utilizando o im\u00f3vel ou parte dele tamb\u00e9m se faz necess\u00e1ria para evitar transtornos futuros que possam comprometer a utiliza\u00e7\u00e3o plena da propriedade para o fim ao qual foi adquirida.<\/p>\n

Outra quest\u00e3o de extrema import\u00e2ncia \u00e9 a averigua\u00e7\u00e3o de eventuais contratos de arrendamento em vigor<\/p><\/blockquote>\n

Quanto aos procedimentos para aquisi\u00e7\u00e3o para uma incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria s\u00e3o bem detalhados, na medida que a incorporadora tem ci\u00eancia se o empreendimento idealizado poder\u00e1 ser erguido no terreno objeto da negocia\u00e7\u00e3o. Como visto ao longo deste artigo, os riscos que podem envolver os neg\u00f3cios imobili\u00e1rios s\u00e3o in\u00fameros e a Due Diligence Imobili\u00e1ria serve para identificar e reduzir os riscos dessa opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n

Como visto ao longo deste artigo, os riscos que podem envolver os neg\u00f3cios imobili\u00e1rios s\u00e3o in\u00fameros<\/p><\/blockquote>\n

Em resumo, a realiza\u00e7\u00e3o da Due Diligence Imobili\u00e1ria pode validar o neg\u00f3cio ou te salvar de um enorme problema jur\u00eddico. Essa dilig\u00eancia pr\u00e9via pode ser contratada por pessoas f\u00edsicas ou jur\u00eddicas, que desejam concluir um neg\u00f3cio imobili\u00e1rio com mais seguran\u00e7a. Portanto, em se tratando de negocia\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, todo cuidado \u00e9 pouco. Dessa forma, quem deseja fazer um neg\u00f3cio mais seguro deve optar por um servi\u00e7o de Due Diligence Imobili\u00e1ria feito por um escrit\u00f3rio de advocacia competente e com expertise nas \u00e1reas de contratos e no ramo imobili\u00e1rio.<\/p>\n

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\"\"Autor: Jo\u00e3o Paulo Gon\u00e7alves – Advogado, Ex-tabeli\u00e3o Substituto do Cart\u00f3rio do 1\u00ba Of\u00edcio de Notas de Pedro Leopoldo. P\u00f3s-graduado em Processo Civil pela Faculdade Milton Campos. Especialista em Direito Imobili\u00e1rio e Direito dos Neg\u00f3cios. Especialista em Regulariza\u00e7\u00e3o Fundi\u00e1ria-REURB.\u00a0 Ministra Palestras nas \u00e1reas do Direito Imobili\u00e1rio –\u00a0 contato: www.ggsadv.com\u00a0 <\/a><\/p>\n

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O mercado imobili\u00e1rio sempre aquecido seja pelas aquisi\u00e7\u00f5es para empreendimentos imobili\u00e1rios, seja pela compra de im\u00f3veis rurais ou para aqueles que t\u00eam o sonho da casa pr\u00f3pria. A verdade \u00e9 que a compra de um im\u00f3vel envolve muitas expectativas e exige muitos cuidados. N\u00e3o se engane, o momento da compra de um im\u00f3vel, al\u00e9m de ser cansativo e burocr\u00e1tico, pode ser perigoso se voc\u00ea n\u00e3o se cercar de todas as informa\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias. Este artigo trata sobre como minimizar os riscos nas negocia\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. FA\u00c7A A SUA INSCRI\u00c7\u00c3O NO CURSO O C\u00d3DIGO SECRETO DA VENDA Os procedimentos de praxe podem n\u00e3o […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2551,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"footnotes":""},"categories":[12],"tags":[5,73,79,77],"class_list":["post-2547","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-negocios-em-foco","tag-empreendedorismo","tag-gestao-de-conflitos","tag-negociacao","tag-negocios"],"yoast_head":"\nRevista Radar Executivo - Artigo: Riscos nas Negocia\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Lideran\u00e7a, gest\u00e3o, carreira, neg\u00f3cios, marketing, empreendedorismo, pol\u00edtica, economia e inova\u00e7\u00e3o. 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