O mercado imobiliário sempre aquecido seja pelas aquisições para empreendimentos imobiliários, seja pela compra de imóveis rurais ou para aqueles que têm o sonho da casa própria. A verdade é que a compra de um imóvel envolve muitas expectativas e exige muitos cuidados. Não se engane, o momento da compra de um imóvel, além de ser cansativo e burocrático, pode ser perigoso se você não se cercar de todas as informações necessárias. Este artigo trata sobre como minimizar os riscos nas negociações imobiliárias.

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Os procedimentos de praxe podem não ser suficientes para dar segurança jurídica às partes contratantes e para reduzir os riscos nas negociações imobiliárias, uma vez que até mesmo a validade do negócio pode sofrer reflexos em razão de circunstâncias somente verificáveis através de uma análise mais detida e profunda. A segurança jurídica na aquisição imobiliária, como em qualquer outro contrato, nasce no que chamamos de fase pré-contratual, este é o momento em que se iniciam as tratativas para uma negociação imobiliária.

Os procedimentos de praxe podem não ser suficientes para dar segurança jurídica às partes contratantes e para reduzir os riscos nas negociações imobiliárias

A Due Diligence Imobiliária é essa ferramenta, e significa fazer uma checagem prévia antes da negociação ser fechada para reduzir os riscos das negociações imobiliárias. Essa palavra ficou muito conhecida no meio empresarial com as operações de fusões e aquisições de grandes empresas onde esse procedimento é muito comum e algumas vezes exigido por lei. Assim, a Due Diligence Imobiliária teve a sua origem atrelada ao direito empresarial, já que é muito comum no ambiente de negócios a realização de uma análise prévia mais profunda antes de se fechar qualquer negociação.

A Due Diligence Imobiliária é uma espécie de auditoria elaborada por um advogado especializado em direito imobiliário, onde são buscadas diversas informações para embasar um posicionamento sobre a viabilidade de determinada negociação, apontando como reduzir os riscos nas negociações imobiliárias e as eventuais saídas para os problemas identificados. O profissional que realiza a Due Diligence elabora um dossiê com todas as informações importantes da negociação. A Due Diligence vai mais a fundo na documentação, ela vai além da simples análise de certidões do imóvel e do vendedor, diminuindo ainda mais o risco da operação imobiliária.

A Due Diligence Imobiliária é uma espécie de auditoria elaborada por um advogado especializado em direito imobiliário

Há diversos exemplos em que a Due Diligence identificou problemas que salvou o futuro comprador de sérios prejuízos. Dentre eles, cito uma situação em que uma incorporadora faria um loteamento e foi identificado que no terreno havia uma autorização de extração mineral do subsolo. Em outra situação, a Due Diligence identificou que no imóvel que seria adquirido não poderia haver construção superior a três andares. Em outro caso, foi identificado que o vendedor se apresentou como solteiro, e após a conclusão verificou-se que na verdade o vendedor vivia em união estável, e nesta situação, precisava da anuência da companheira.

Todas essas situações são exemplos da importância de se realizar uma Due Diligence, ou seja, esse procedimento, além de detectar situações que impedem a negociação, analisa os obstáculos, identifica os problemas com antecedência e indica as possíveis soluções. Agora, não pense que a Due Diligence é uma ferramenta que tem como objetivo inviabilizar a negociação que está em andamento, muito pelo contrário, a sua função principal é reduzir os riscos do negócio trazendo maior segurança para o comprador.

A Due Diligence Imobiliária, além de detectar situações que impedem a negociação,  identifica os problemas com antecedência e indica as possíveis soluções

Como relatado acima, o procedimento se trata de uma diligência prévia. Isso significa que a Due deve ser realizada antes da aquisição do imóvel. Importante destacar que o procedimento é muito rápido, haja vista, as diversas ferramentas tecnológicas de busca e validação de informações disponíveis no mercado. Em geral, são necessários os seguintes documentos e informações caso o vendedor seja uma pessoa física: Carteira de identidade, CPF; se casado ou separado, certidão de casamento atualizada dentro do prazo de validade de 30 dias; se solteiro, certidão de nascimento atualizada e comprovante de residência. Caso for solteiro é muito importante aprofundar a pesquisa no sentido de analisar a possibilidade de viver em união estável.

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É preciso fazer também uma análise da situação financeira do vendedor, emitir certidões dos Cartórios de Protestos da Comarca onde reside; certidões de débitos Municipal da sua residência, Estadual e Federal; certidões de ações judiciais perante as esferas cível e federal; certidões da Procuradoria da Fazenda Nacional e da Procuradoria da Fazenda Estadual, informando a existência ou não débitos inscritos em dívida ativa; certidões de ações e de débitos perante a Justiça do Trabalho da Comarca onde reside; certidão de distribuição de ações Foro Cível tais como: cível, execução fiscal, execução patrimonial, família, insolvência civil, criminal e falência/concorda.

Importante destacar que o procedimento é muito rápido, haja vista, as diversas ferramentas tecnológicas de busca e validação de informações disponíveis no mercado

Se o vendedor for pessoa jurídica: Além de todos os documentos acima citados em nome da pessoa jurídica, também é realizada uma pesquisa em nome dos aos sócios da vendedora; Ademais, são necessário o envio do cartão CNPJ; Contrato Social e última Alteração; certidão simplificada da Junta Comercial dentro do prazo de validade de 30 dias, certidão Estadual, informando a (in)existência de débito ou multas; certidões de ações e de débitos perante a Justiça do Trabalho da Comarca onde está registrada a sede da empresa; certidão dos Cartórios de Protestos da Comarca onde está registrada a sede da empresa e; certidão de débito perante o INSS.

Com relação aos documentos do imóvel são necessários: certidão da matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente dentro da validade: 30 dias; certidões de ônus e de ações reais, pessoais e reipersecutórias sobre o imóvel; certidão de débito municipal; declaração de débito condominial; último carnê IPTU e comprovante do respectivo pagamento. Essa documentação é para imóvel urbano, caso seja rural precisa de vários outros documentos, inclusive verificação de pesquisa de processo minerário.

Nas questões ambientais a responsabilidade por eventual reparação do dano imposta pelo órgão ambiental é transferida para quem assume a propriedade do imóvel

Esses exemplos de busca de certidões são básicos para qualquer negociação imobiliária. Agora, caso a aquisição seja para empreendimentos imobiliários ou para aquisição de propriedades rurais que irão desenvolver atividade agrícola, as pesquisas são mais extensas e complexas. Na hipótese de aquisição de imóvel rural voltada para exploração econômica de lavoura, pecuária etc. além de toda documentação já citada, recomenda-se obter a prévia comprovação do potencial produtivo do solo, o que pode ser feito mediante laudo técnico elaborado por engenheiro agrônomo ou outro profissional competente, se o imóvel está georreferenciado e outras situações.

Relativamente às questões ambientais, é importante ter ciência que a responsabilidade por eventual reparação do dano ou penalidade pecuniária imposta pelo órgão ambiental competente é transferida para quem assume a propriedade, ressalvado o direito de buscar o ressarcimento dos prejuízos junto ao vendedor, caso assim tenha sido ajustado no contrato que formalizar a aquisição.

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Outra questão de extrema importância é a averiguação de eventuais contratos de arrendamento em vigor, pois nesses casos é necessário obter-se a renúncia do arrendatário ao direito de preferência na aquisição da área. A verificação da existência de comodatários utilizando o imóvel ou parte dele também se faz necessária para evitar transtornos futuros que possam comprometer a utilização plena da propriedade para o fim ao qual foi adquirida.

Outra questão de extrema importância é a averiguação de eventuais contratos de arrendamento em vigor

Quanto aos procedimentos para aquisição para uma incorporação imobiliária são bem detalhados, na medida que a incorporadora tem ciência se o empreendimento idealizado poderá ser erguido no terreno objeto da negociação. Como visto ao longo deste artigo, os riscos que podem envolver os negócios imobiliários são inúmeros e a Due Diligence Imobiliária serve para identificar e reduzir os riscos dessa operação imobiliária.

Como visto ao longo deste artigo, os riscos que podem envolver os negócios imobiliários são inúmeros

Em resumo, a realização da Due Diligence Imobiliária pode validar o negócio ou te salvar de um enorme problema jurídico. Essa diligência prévia pode ser contratada por pessoas físicas ou jurídicas, que desejam concluir um negócio imobiliário com mais segurança. Portanto, em se tratando de negociações imobiliárias, todo cuidado é pouco. Dessa forma, quem deseja fazer um negócio mais seguro deve optar por um serviço de Due Diligence Imobiliária feito por um escritório de advocacia competente e com expertise nas áreas de contratos e no ramo imobiliário.

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Autor: João Paulo Gonçalves – Advogado, Ex-tabelião Substituto do Cartório do 1º Ofício de Notas de Pedro Leopoldo. Pós-graduado em Processo Civil pela Faculdade Milton Campos. Especialista em Direito Imobiliário e Direito dos Negócios. Especialista em Regularização Fundiária-REURB.  Ministra Palestras nas áreas do Direito Imobiliário –  contato: www.ggsadv.com